OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

O aukcích nemovitostí se hodně mluví, zvláště v období, kdy je zvýšený zájem kupujících, ale malá nabídka. Jedna nemovitost, ale zástup potencionálních kupců. Jak z nich vybrat? Logicky se nabízí nějaká forma soutěže.

Aukce probíhají nejčastěji elektronickou formou. Zájemci po prohlídce nemovitosti dostanou odkaz nebo přístupové údaje do aukčního portálu a v daný den a čas se mohou aukce zúčastnit. U jednotlivých realitních kanceláří nebo aukčních portálů se ale pravidla aukcí liší. Aukce totiž není to stejné, jako dražba. Ta je upravena zákonem a má jasně daná pravidla, aukce nikoliv. Výsledek by ale měl být takový, že vyhrává zájemce s nejvyšší cenovou nabídkou.

V praxi to ale není tak jednoduché. Podle mých zkušeností nemusí být vždycky jen a pouze nejvyšší cena tím hlavním kritériem pro spokojenost prodávajícího.

Vezměte si situaci, že prodáváte byt a potřebujete v něm ještě půl roku bydlet, než dostavíte dům. Dosažená prodejní cena je pro vás jistě důležitá, ale co když zájemce s nejvyšší nabídkou bude požadovat okamžité předání bytu? Nerozhodli byste se raději pro někoho, kdo dá o malinko méně, ale bude respektovat vaši situaci a na vystěhování nebude tlačit? Podobné je to i v případě, že kupujete jinou nemovitost a spěcháte na zaplacení. Pravděpodobně si také raději vyberete nižší nabídku od zájemce s připravenou hotovostí, než zájemce s hypotékou, u kterého může zaplacení trvat i několik měsíců.

Nebo si představte, že prodáváte vaší rodinou léta vlastněný dům, plný vzpomínek na vaše blízké. Z úcty k vašim předkům vám velmi záleží na tom, aby se dostal do dobrých rukou. Vyberete si  vyšší nabídku od developera, který dům zbourá a postaví místo něj nový? Nebo ho raději prodáte mladé rodině, která dům zrekonstruuje a vdechne mu nový život? Třeba je to pro někoho nepochopitelné, ale já jsem takové prodeje v praxi zažila. A prodávající byli opravdu šťastní, že mohli rodinný majetek prodat s klidným svědomím. 

Pro výše uvedené případy je vhodnější zvolit tzv. obálkovou metodu ( sice se tomu tak říká, ale s obálkami už se dneska většinou nikam nechodí). Zájemci opět dostanou po prohlídce instrukce, jak podat svoji nabídku a do kdy. Nabídka by kromě ceny měla obsahovat i další informace od zájemce, které jsou pro majitele při výběru důležité - způsob zaplacení, požadovaný termín nastěhování, požadavek na vyklizení či naopak nevyklizení nemovitosti apod. Kritéria určuje prodávající a ten má také poslední slovo při výběru. Nabídku lze podat různými způsoby ( mailem, SMS, prostřednictvím připraveného formuláře...), toto je opět na realitní kanceláři, jak výběr zorganizuje.

Nevýhodou, na kterou si často kupující u obálkové metody stěžují, je netransparentnost. Výběr je neveřejný ( majitel ve spolupráci s makléřem) a zájemcům je pouze oznámen výsledek. Neuspokojený zájemce pak může mít nepříjemný pocit, jestli při výběru bylo postupováno korektně nebo jestli ve své nabídce neměl být velkorysejší.

U aukce vidí zájemce hned, jestli ho někdo přeplatil nebo ne. Kupující ale často zmiňují velký tlak, který cítí, pokud je v aukci hodně zájemců. Udržet emoce na uzdě není vůbec jednoduché. Aukce zkrátka není pro každého. Rozhodně doporučuji účastníkům aukce stanovit si předem maximální cenu, nad kterou už nepůjdou, ani kdyby se dělo cokoliv a držet se jí. Pokud kupují s partnerem, platí to dvojnásob. Vztahu hádka uprostřed rozjeté aukce rozhodně neprospěje a stejně tak ani to, když jeden z partnerů vysoutěží nemovitost za cenu, se kterou druhý partner nesouhlasí...

Jakou formu výběru kupujícího by tedy měl prodávající zvolit?

Především doporučuji zvolit zkušeného realitního makléře. Takového, který vám bude naslouchat a který správně vyhodnotí z vašich odpovědí na jeho otázky, která kritéria jsou pro vás při výběru kupujícího nejdůležitější. Podle toho navrhne vhodnou prodejní strategii.