OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

" Máme do konce roku pronajatý byt. Pronajímatel nám ale oznámil, že byt prodal. A nový majitel chce, abychom se do konce měsíce vystěhovali. Má na to právo?"

„ Máme pronajatý byt a majitel ho chce prodat. Začal do bytu vodit zájemce, a to i v době, kdy jsme v práci. Má na to právo?“

S podobnými dotazy se setkávám velmi často. Tady jsou moje odpovědi:

1.

Dnes je naprosto běžné prodávat pronajatý byt. Hodně zájemců hledá byt za účelem investice a obsazení bytu nájemníkem vnímají jako bonus: nemusí nikoho nového hledat a navíc mají od původního vlastníka reference, jestli je nájemník spolehlivý. Prodávající má samozřejmě povinnost kupujícího informovat o existenci nájemní smlouvy a jejich podmínkách, tedy i o tom, do kdy nájem trvá. Kupující by měl dobře zvážit, za jakým účelem byt kupuje a jestli mu podmínky vyhovují.

Prodejem bytu totiž původní nájemní smlouva nekončí. Naopak, běží dál podle původních podmínek a nový vlastník se stává novým pronajímatelem.

Vypovědět nájemníkovi smlouvu může pronajímatel jen v případě, že existuje některý z výpovědních důvodů, které stanoví zákon a zpravidla s tříměsíční výpovědní lhůtou. Obecně se dá říct, že u smlouvy na dobu určitou jsou to pouze případy, kdy nájemník porušuje svoje povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy - neplatí řádně a včas nájemné, narušuje soužití v domě, poškozuje pronajatý byt apod. U smlouvy na dobu neurčitou by mohl pronajímatel vypovědět i z důvodu, že byt potřebuje pro sebe nebo své příbuzné. Nutno ale říct, že se smlouvami na dobu neurčitou se v praxi už téměř nesetkávám.

Pokud žádný zákonný důvod k výpovědi neexistuje, musí pronajímatel počkat, až uplyne sjednaná doba nájmu a nájemník byt uvolní nebo se musí s nájemníkem dohodnout na dřívějším ukončení smlouvy. Ten ale nemá povinnost na dřívější ukončení přistoupit.

2.

S prohlídkami bytu se zájemci o koupi je to trochu složitější. Zákon řeší pouze situaci, kdy končí nájemní smlouva a majitel hledá nové nájemníky. Tam je jasně řečeno, že nájemník musí umožnit prohlídky tři měsíce před skončením nájemní smlouvy. Měly by ale probíhat za přítomnosti nájemce a měl by o nich vědět dopředu.

Podobně by se dalo nahlížet i na prohlídky v případě prodeje bytu. Tam samozřejmě neplatí tříměsíční lhůta, protože majitel může byt prodávat kdykoliv v průběhu nájemní doby. Mělo by ale platit, že prohlídky se konají za přítomnosti nájemce ( pokud nedá svolení s jinou variantou) a termíny by mu měly být oznámené s dostatečným předstihem. Při prodeji se také pořizuje fotodokumentace bytu. To ale může nájemník odmítnout s odůvodněním, že na fotografiích budou vidět i jeho osobní věci nebo majetek, který není součástí prodeje ( např. jeho vlastní nábytek nebo elektrospotřebiče).

V tomto případě určitě radím majitelům postupovat maximálně vstřícně a lidsky. Nájemník by neměl být ten poslední, kdo se o prodeji dozví. Je vhodné, aby ho majitel o prodeji dopředu informoval a vysvětlil mu, jak to bude probíhat. Domluvil se na možnostech nafocení a na organizaci prohlídek tak, aby nezasahovaly nájemníkovi příliš do jeho pracovního nebo rodinného života.

Z mých zkušeností při prodeji obsazených bytů jednoznačně vyplývá, že slušné jednání a vstřícnost se vyplácí. Nájemník nemá pocit, že je tlačen do kouta, počáteční emoce se uklidní a může pak být přístupný dohodám a kompromisům.

Chystáte se prodat byt, ať už s nájemníkem nebo bez? Obraťte se na mě a všechny starosti okolo prodeje nebo jednání s nájemníky nechte na mě.