OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

V prvé řadě je nutné říct, že sepsání kupní smlouvy doporučuji vždy svěřit do ruky odborníkovi. U solidní realitní kanceláře je samozřejmostí, že spolupracuje s advokátem či notářem. I když se rozhodnete prodávat nemovitost sami, v žádném případě nespoléhejte na obecné vzory smluv, které se dají volně stáhnout na internetu.

Špatně sepsaná smlouva vás může stát v lepším případě několik ztracených týdnů a zbytečně zaplacené poplatky, protože katastr nemovitostí smlouvy bez všech potřebných náležitostí nemilosrdně zamítá. Vy potom musíte podepsat smlouvy nové, zaplatit opakovaně správní poplatek a celé řízení běží znova.

V horším případě vás ale špatně sepsaná smlouva může stát mnohem více: může vás připravit o peníze i nemovitost. A za to určitě peníze ušetřené za právníka a úschovu nestojí, zvláště když zvážíme, že tyto služby vás většinou budou stát zlomek hodnoty majetku, o který se jedná...

Ať už prodáváte sami nebo s pomocí zprostředkovatele, dbejte na to,aby kupní smlouva měla především tyto náležitosti :

1. správnou identifikaci smluvních stran. Údaje musí být aktuální ( celé jméno, datum narození a adresa trvalého pobytu), na návrhu na vklad je pak nutno uvést i rodné číslo. Je-li  účastníkem právnická osoba, musí údaje odpovídat zápisu v obchodního rejstříku a smlouvy musí podepsat osoba k tomu oprávněná.

2. správnou identifikaci prodávané nemovitosti. Zde se chybuje nejčastěji, jak by vám potvrdili úředníci katastrálního úřadu. Nejčastěji se jedná o překlepy, chybně uvedené podíly jednotlivých prodávajících, špatně uvedené názvy katastrálních území apod. Bohužel tyto chyby jsou pro úspěšné řízení zásadní překažkou.

3. cenu a nejen to. Neměl by chybět tzv. projev vůle, tedy prohlášení prodávajícího, že za tuto cenu nemovitost prodává a kupujícího, že ji za tuto cenu přijímá do svého vlastnictví. Mělo by být uvedeno, do kdy má kupující cenu zaplatit a jakým způsobem - zde jednoznačně doporučuji prostřednictvím advokátní, notářské či bankovní úschovy ( současně by tedy mělo být uvedeno, za splnění jakých podmínek může schovatel vyplatit kupní cenu prodávajícímu). Doporučuji určitě,aby se strany dohodly, jak se bude postupovat, když kupní cena zaplacena nebude. V takovém případě by měl mít prodávající možnost jednoduše od smlouvy odstoupit s přiměřenou smluvní pokutou. Pokud kupující platí hypotékou a ručí kupovanou nemovitostí, měla by smlouva obsahovat závazek prodávajícího k uzavření zástavní smlouvy ve prospěch banky.

4. termín předání nemovitosti a sankce pro případ, že nebude nemovitost včas a v řádném stavu předána. Stejně tak by měl prodávající v dohodnutém termínu odhlásit z nemovitosti trvalé bydliště i místo podnikání všech osob,které ho tam na základě jeho souhlasu mají.

5. prohlášení prodávajícího, že nemovitost nemá žádné právní vady a omezení, která by mu znemožňovala nakládat s nemovitosti, že jeho nabývací tituly jsou platné, že proti němu není vedeno žádné řízení,které by jeho vlastnictví zpochybnilo a že proti němu není zahájeno insolvenční řízení ani prohlášen konkurs. Pokud prodává nemovitost pouze jeden z manželů, měl by také prohlásit, že se nejedná o rodinnou domácnost manželů. Pokud se některé prohlášení později ukáže jako nepravdivé, měla by být ve smlouvě opět přiměřená pokuta, případně možnost kupujícího od smlouvy odstoupit.

6. způsob podání kupních smluv na katastr - pro ochranu prodávajícího vždy doporučuji již podepsané smlouvy ponechat u schovatele kupní ceny, který je podá na katastr až v okamžiku, kdy bude kupní cena na úschovní účet uhrazena. Jedině tak má prodávající jistotu, že nepřevede na kupujícího nemovitost,aniž by dostal zaplaceno.

7. úředně ověřené podpisy smluvních stran - postačí na jednom vyhotovení kupní smlouvy, které je určené pro katastr. 

To je tedy pořádně dlouhý seznam, že ? A to samozřejmě není úplně všechno, vybrala jsme jen to nejdůležitější. No, opravdu to není legrace a svěřit sepsaní kupní smlouvy odborníkovi se Vám může jedině vyplatit...

Pokud budete potřebovat poradit s prodejem nemovitosti, zavolejte mi nebo napište, ráda se vám budu věnovat.