OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Chcete koupit byt do vlastnictví nebo družstevní byt ? Na tuto otázku mi často klienti neumí odpovědět. Netuší totiž, jaký je mezi nimi rozdíl.

Cenový rozdíl mezi nimi často není tak výrazný, proto je spíše potřeba zvážit požadavky a možnosti kupujícího. Tak se na to pojďme společně podívat a porovnat si jednotlivé body.

Byt ve vlastnictví:

1. Majitel bytu je zapsán jako vlastník na listu vlastnictví v katastru nemovitostí a může s bytem dle svého uvážení nakládat, tedy ho i prodat.

2.Informace z katastru si lze ověřit na internetu, přímo na katastru nebo na CzechPointu. Každý má tedy možnost zjistit, jaké nemovitosti vlastníte a samozřejmě také to, zda nemovitost není zastavená bance, nemáte na ní exekuci nebo zda se o nemovitost s někým nesoudíte. A to nemusí být každému vlastníkovi příjemné. Pro kupujícího je to ale naopak výhoda. Může si tak jednoduše nemovitost a informace o ní zkontrolovat.

3. Byt ve vlastnictví lze použít jako zástavu pro hypoteční či jiný úvěr, bez něhož by většina kupujících nebyla schopná koupi realizovat.

4. Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena, ale prodávající, pokud nesplňuje podmínky a není ze zákona osvobozen, platí z prodeje daň z příjmu. Vlastník musí každý rok platit daň z nemovitosti. Nevyplácí se na tyto povinnosti zapomenout, protože finanční úřady mají díky katastru nemovitostí detailní přehled o všech prodejích.

5. Byt ve vlastnictví se převádí na nového vlastníka kupní smlouvou s úředně ověřenými podpisy a po uhrazení správního poplatku 2.000 Kč za vklad do katastru nemovitostí. Řízení o vkladu trvá cca 3-4 týdny a teprve poté uvidí kupující na listu vlastnictví svoje jméno. Povinností prodávajícího je také předání průkazu energetické náročnosti budovy kupujícímu. Tato povinnost je kontrolována Státní energetickou inspekcí a za nesplnění hrozí vysoké sankce.

Družstevní byt

1. Majitelem bytu je bytové družstvo a to je také zapsáno jako vlastník na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Prodávající je pouze členem tohoto družstva a vlastní členský podíl, ke kterému se váže právo na uzavření nájmu ke konkrétnímu bytu. Může tedy na vás převést pouze svůj členský podíl a právo na uzavření nájmu.

Pozn. V mnoha případech je možné se následně s družstvem dohodnout na převedení bytu do vlastnictví, musí být ale splněny všechny podmínky družstva k převodu, což doporučuji ověřit přímo na družstvu, protože každé družstvo má podmínky stanoveny individuálně. Převod může být podmíněn uhrazením nějaké nesplacené části členského podílu nebo třeba úvěru na revitalizaci domu. Družstva většinou žádosti o převod do vlastnictví vyřizují hromadně a u velkého družstva to může trvat třeba i rok.

2. Evidence členů družstva není veřejná, těžko tedy někdo zjistí, že podíl v družstvu vlastníte ( kromě osob,kterým to umožňuje zákon, např. exekutoři). Tato anonymita je pro mnoho lidi výhodou, ať už pro to mají jakýkoliv důvod. Pro zájemce o družstevní byt to ale znamená, že pouze na družstvu si může ověřit, zda nemá převodce vůči družstvu nějaké dluhy, zda není jeho podíl postižen exekucí nebo zda se dokonce nejedná o jeho vyloučení z družstva. Stejně tak je dobré si ověřit, zda zájemce splňuje všechny podmínky pro vstup do družstva a může se stát jeho členem. Pokud hodlá byt následně pronajímat, je dobré zjistit, zda to družstvo umožňuje nebo zda za to nevybírá nějaký poplatek. Většinu těchto věci řeší Stanovy družstva, se kterými by se zájemce měl předem seznámit.

3. Koupi družstevního podílu lze financovat hypotečním úvěrem, ale družstevní podíl není možné použít pro banku jako zástavu. Kupující musí mít buď vlastní peníze nebo musí bance dát do zástavy jinou nemovitost ( nejčastěji  děti dají do zástavy nemovitost rodičů).

Pozn. Některé banky jsou schopny poskytnout hypotéku s podmínkou, že se družstvo zaváže nejpozději do jednoho roku byt převést do vlastnictví družstevníka. Je ale potřeba důkladně prověřit, zda převedení do vlastnictví je možné, za jakých podmínek, zda je reálné to do jednoho roku vůbec stihnout a zda je družstvo ochotné se k tomuto zavázat. Pro tento typ hypotéčního úvěru vyžadují banky také vyšší podíl vlastních peněz klienta a jsou náročnější na jeho příjmy. Také úrokové sazby bývají vyšší než u hypotéčních úvěrů s klasickou zástavou nemovitostí.

4. Žádná daň z nemovitosti se u družstevního bytu neplatí. Převodce družstevního podílu, pokud nesplňuje podmínky a není ze zákona osvobozen, platí z prodeje podílu pouze daň z příjmu. Nicméně finanční úřady nemají nad těmito převody žádnou kontrolu, protože nejsou nikde veřejně evidovány…

5. Družstevní podíl se převádí na nového člena družstva smlouvou o převodu členských práv a povinností. Okamžikem jejího předložení zástupci družstva se nabyvatel stává jeho členem. Výhodou je rychlost celé transakce - převodce má rychle peníze za prodej a nabyvatel se může rychle nastěhovat. Družstva za převod členství někdy vybírají poplatek, nejčastěji je to okolo 3.000 Kč, ale u velkých bytových družstev to bývá až 10.000 Kč. Povinnost předat průkaz energetické náročnosti budovy má družstvo, a to při podpisu nájemní smlouvy s novým členem.