Rozhodli jste se koupit byt v rámci nově vznikajícího developerského projektu. S developerem jste uzavřeli budoucí kupní smlouvu, byt se staví, vy platíte postupně kupní cenu dle sjednaného platebního kalendáře a čekáte, až bude byt zkolaudovaný. Pak podepíšete s developerem kupní smlouvu a byt bude váš.
Ale doba mezi podpisem budoucí kupní smlouvy a kolaudací s následným podpisem kupní smlouvy je dlouhá. Může to být řada měsíců, klidně i déle než rok. A v této době se může přihodit hodně věcí, které vám vaše plány zkomplikují. Ať už je to rozchod s partnerem či partnerkou, zdravotní potíže nebo třeba změny v zaměstnání. A vy najednou zjistíte, že už pro vás koupě nového bytu není aktuální nebo si ho nemůžete momentálně dovolit. Lze ale byt v této fázi prodat? Rozhodně to není nemožné. Já jsem se ve své dlouholeté praxi s tímto typem prodeje několikrát setkala.
Nejdříve je potřeba podívat se do budoucí kupní smlouvy, zda je taková situace v ní řešena a zda developer umožňuje převést práva a povinnosti z uzavřené budoucí kupní smlouvy na někoho dalšího. Většinou tomu tak bývá. I pokud to smlouva výslovně neřeší, lze vycházet z § 1895 občanského zákoníku, který toto umožňuje. V každém případě je ale nutný souhlas developera.
Proto ho o vašem záměru co nejdříve informujte a domluvte se, jak postupovat. Pokud najdete za sebe jiného kupce, není důvod, aby vám nevyšel vstříc. Možná bude mít i databázi neuspokojených zájemců, které lze oslovit. Pravděpodobně ale budete muset počítat s nějakým administrativním poplatkem, který si developer za změnu smluv naúčtuje. I proto doporučuji jednat s ním na rovinu a informovat ho hned v okamžiku, kdy se do obtížné situace dostanete. I developeři jsou jen lidi a vaše fér jednání se vám může vrátit v podobě vstřícnějšího jednání z jejich strany.
V okamžiku, kdy budete mít vhodného kupce, uzavřete trojstrannou dohodu o postoupení práv a povinností z budoucí kupní smlouvy mezi vámi, developerem a novým kupujícím. S novým kupujícím se vyrovnáte finančně ohledně plateb, které jste již developerovi zaplatili a tím vypadáváte ze hry. Smluvní vztah už bude nadále jen mezi novým kupujícím a developerem.
Fér jednání se vám určitě vyplatí i v okamžiku hledání nového kupce. Logicky si hodně lidí bude myslet, že byt prodáváte, protože jsou s ním nějaké potíže. Finanční problémy developera, problémy se stavebním úřadem, nekvalitně prováděné stavební práce. Přiznejte tedy na rovinu, proč se bytu zbavujete, byť se může jednat o osobní a pro vás nepříjemné záležitosti. Sjednejte zájemci schůzku s developerem, aby měl možnost se seznámit s podrobnostmi projektu. Je-li to už možné, domluvte mu se stavbyvedoucím prohlídku stavby. Plusem pro zájemce může být i to, že si do určité fáze výstavby může finální podobu bytu upravit dle svého vkusu, což hodně lidí ocení.
Pokud se do podobné situace dostanete, nemusíte na to být sami. Obraťte se na mě, ráda vám s hledáním nového kupce i s jednáním s developerem pomůžu.
Autor: Olga Jarošová
Za velmi důležitý považuji osobní přístup ke každému klientovi. Nemovitost není houska na krámě a neprodáváte ji každý den. Za každou nemovitostí je konkrétní lidský příběh. Někdy veselý, někdy i hodně smutný. Ze své dlouholeté praxe ale vím, že s úsměvem a s citlivým lidským přístupem se dají vyřešit i ty nejsložitější situace.