OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Pokud prodáváte či kupujete nemovitost, jednou z nejdůležitějších věcí je správně nastavit mechanismus zaplacení kupní ceny, aby měly obě strany jistotu, že kupující se stane majitelem nemovitosti a prodávající za ni dostane řádně zaplaceno. Kupní cena by proto měla být uložena do úschovy u nezávislé osoby, která toto ohlídá.

Standardně prodej probíhá tak, že až po zaplacení kupní ceny do úschovy zasílá schovatel na katastr kupní smlouvu a až po přepisu vlastnického práva na kupujícího schovatel vyplácí prodávajícímu peníze. Rozhodně nelze doporučit placení kupní ceny tzv. napřímo, mezi účastníky obchodu. Pokud zaplatí kupující prodávajícímu dopředu, nemá totiž jistotu, že ten na něho skutečně nemovitost na katastru převede. A pokud nejdříve prodávající převede nemovitost na kupujícího, nemá zase jistotu, že ten mu následně kupní cenu zaplatí.

A jaké možnosti úschovy tedy můžete vybrat ?

1. advokátní úschova

Advokát připravuje většinou úschovní i kupní smlouvu, a proto pohlídá,aby jejich podmínky byly vzájemně provázané. Každou úschovu eviduje u České advokátní komory a banku informuje o skutečném majiteli peněz. Advokát je ze zákona povinen mít pojištění profesní odpovědnosti.To ale samozřejmě nekryje případnou zpronevěru, což je asi jediné riziko této úschovy. Takové případy se sice v minulosti staly, ale je potřeba si uvědomit, že jich bylo naprosté minimum oproti počtu transakcí, které se přes advokátní úschovy realizují. Pokud si vyberete zavedenou advokátní kancelář, riziko je mizivé. Výhodou advokátní úschovy je smluvní cena, některé nabízejí i výhodnější cenové balíčky, kdy Vám přípraví kompletní dokumentaci k prodeji.

2. notářská úschova

Notářská úschova je svým principem i podmínkami velmi podobná úschově advokátní. Také notář musí mít povinné profesní pojištění a být členem Notářské komory. Notářská úschova Vás ale vyjde dráž, protože se řídí notářským tarifem. Mezi lidmi koluje také jeden velmi rozšířený mýtus, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní. Vychází zřejmě z historického postavení notářů a z mylného předpokladu,že za notáře ručí stát. To ale v případě úschovy peněz není pravda.I zde tedy zůstává možnost zpronevěry, podobně jako u advokáta, byť opět zdůrazňuji, že v obou případech je toto riziko minimální. 

3. bankovní úschova

Z pohledu předchozích dvou úschov se jeví jako nejméně riziková. Má ale několik nevýhod. Některé  banky tento produkt vůbec nenabízí nebo ho nabízí jen na vybraných, zpravidla velkých pobočkách. Některé ho nabízí pouze v souvislosti s financováním nákupu nemovitosti hypotéčním úvěrem. Cena za tuto službu se většinou vypočítává procentem z uschované částky a je řádově vyšší, než třeba u úschovy advokátní. Podle mých zkušeností z praxe je ale největší slabinou nepružnost bank. Banky mají svoje stanovené postupy a mají vzorové smlouvy,ve kterých nerady připouštějí jakékoliv úpravy. Pokud dojde v průběhu obchodu k nějakým změnám, připravte se na zdlouhavé jednání o dodatku k již uzavřené smlouvě, za který si navíc banka naúčtuje další poplatek v řádu několika tisíc korun. 

4. úschova na účtu realitní kanceláře

V minulosti byl tento typ úschovy vnímám jako nejrizikovější. Především proto, že peníze nebyly nijak odděleny od majetku realitní kanceláře, která s nimi mohla volně nakládat a riziko zpronevěry zde bylo nejvyšší. S příchodem zákona o realitním zprostředkování se také pro tuto úschovu stanovila jasná pravidla.Realitní kancelář musí s klienty uzavřít smlouvu o úschově a na každou úschovu otevřít zvláštní účet. Musí vést přesnou evidenci všech úschov a o tom,že úschovy poskytuje, informovat Živnostenský úřad. Neměla by ale aktivně tento typ úschovy klientům nabízet. Poskytnout ji může pouze na základě písemné žádosti klienta.

A jaký typ úschovy volím já ? Dlouhodobě spolupracuji se zavedenou advokátní kanceláří. Po dohodě s klienty ale můžeme zvolit i úschovu bankovní, notářskou nebo úschovu u advokáta, kterého si klient vybere.