OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Rezervační smlouva není v českém právu definovaná. Přesto patří mezi nejdůležitější dokumenty při koupi nebo prodeji nemovitosti. Jejím hlavním smyslem je zarezervovat nemovitost pro konkrétního zájemce a nastavit jasná pravidla. Co všechno by v ní nemělo chybět?

1️⃣ Správná identifikace smluvních stran
Ve smlouvě musí být jednoznačně uveden prodávající a kupující – tedy ti, kdo budou později uzavírat i kupní smlouvu. Ve většině případů je vedlejším účastníkem smlouvy i realitní kancelář, na jejíž účet se obvykle skládá rezervační poplatek.

Pozor na situace, kdy realitní kancelář uzavírá rezervační smlouvu sama s kupujícím bez účasti prodávajícího. Tento postup je právně problematický a může být pro klienty rizikový.

2️⃣ Identifikace nemovitosti

Kupovaná nemovitost musí být popsána naprosto přesně, podle údajů z katastru nemovitostí, aby bylo zřejmé, co přesně je předmětem rezervace. Prodávající by měl současně kupujícího informovat o tom, zda není nemovitost nějak zatížená a jak se s touto vadou naloží. Např. na nemovitosti může být zástava banky na hypotéku prodávajícího a strany se dohodnou, že se dluh bance zaplatí z kupní ceny a ta následně povolí zástavu vymazat. 

3️⃣ Kupní cena

Uveďte nejen celkovou cenu, ale i to, co všechno je v ní zahrnuto – např. zda je v ceně bytu i garážové stání.

4️⃣ Způsob a podmínky úhrady kupní ceny

Je dobré se rovnou v rezervaci dohodnout, kam bude kupní cena uhrazena, tedy kdo bude jejím schovatelem do doby, než dojde k převodu na katastru. Dále do kdy musí být zaplacena a za jakých podmínek bude z úschovy vyplacena prodávajícímu (např. do 5 dnů od provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí).

5️⃣ Rezervační poplatek

Rezervační poplatek má potvrdit vážný zájem kupujícího. Skládá se ve prospěch prodávajícího a jako platební místo je nejčastěji zvolen účet realitní kanceláře.  Po podpisu kupní smlouvy se stane součástí kupní ceny. Současně by mělo být i uvedeno, co se stane s rezervačním poplatkem, pokud k podpisu kupní smlouvy nedojde. 

6️⃣ Doba trvání rezervace

Ve smlouvě by mělo být jasně stanoveno, do kdy se uzavře kupní smlouva.
Tedy jak dlouho je nemovitost „blokovaná“ pro daného zájemce.

7️⃣ Podmínky při porušení závazků

Aby měla rezervační smlouva smysl a účastníci ji brali vážně, měla by obsahovat ustanovení o smluvní pokutě. Jen tak chrání obě strany – prodávajícího před nespolehlivým kupujícím a kupujícího zase před situací, kdy si prodej rozmyslí prodávající.  

8️⃣ Předání nemovitosti kupujícímu

Doporučuji rovnou se dohodnout i na termínu předání nemovitosti, např. že bude předána do 10 dnů od provedení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. 

9️⃣ Další ujednání

Pokud se strany dohodnou na dalších podmínkách, je dobré je uvést už v rezervační smlouvě. Může jít třeba o ponechání nějakého vybavení nebo dohodu o opravách, které prodávající před předáním provede. Pokud se prodává pronajmutá nemovitost, je dobré se domluvit na vyrovnání složené kauce a datu, od kdy bude nájemné inkasovat kupující. Tyto detaily se pak přenášejí do samotné kupní smlouvy, takže je vhodné je mít vyjasněné už v rezervační fázi  a předejít budoucím sporům o její znění.  

 
Častým dotazem je, zda je rezervace nutná. Proč neuzavřít přímo kupní smlouvu? Mezi okamžikem, kdy se prodávající a kupující dohodnou a okamžikem podpisu kupní smlouvy mohou uplynout dlouhé týdny, zvláště pokud kupující financuje koupi hypotékou. Bez rezervace by ani jeden z nich neměl jistotu, že si to druhá strana nerozmyslí. 

Rezervační smlouva sice není povinná, ale v praxi má obrovský význam. Chrání obě strany, stanovuje jasná pravidla a pomáhá předejít zbytečným nedorozuměním. 

Prodáváte nebo kupujete nemovitost? Obraťte se na mě a já pohlídám, aby se na nic důležitého nezapomnělo.