OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Máte nemovitost zatíženou hypotékou a chcete ji prodat? Nejste sami – prodej nemovitosti se zástavou je dnes naprosto běžná záležitost. Není se čeho obávat. Jen je potřeba vědět, jak správně postupovat. Jaké jsou tedy možnosti?

Máte v zásadě čtyři možné cesty:

1. Převedení zástavy na jinou nemovitost
Pokud vlastníte jinou nemovitost, můžete se s bankou dohodnout na tzv. změně zajištění. Hypotéka zůstane, ale zástavní právo se převede na jiný dům či byt. V určitých případech lze převést zástavu i na další nemovitost, kterou kupujete. Je to ale dost složitý a zdlouhavý proces a ne vždy je to možné.  

2. Převedení hypotéky na kupujícího
Kupující může vaši hypotéku převzít, tedy vstoupit do vašeho úvěru a nadále ho splácet místo vás. Banka však musí s převodem souhlasit a nový klient musí splnit všechny její podmínky. Tato varianta je v praxi méně častá.

3. Splacení hypotéky z vlastních prostředků
Pokud máte dostatek financí, je nejsnazší hypotéku před prodejem jednorázově doplatit. Odpadnou tím administrativní komplikace s bankou a vše se urychlí. Tuto možnost ale nemá každý.

4. Nejčastější scénář: splacení z kupní ceny
Zdaleka nejběžnější je situace, kdy se z kupní ceny nejprve zaplatí zůstatek hypotéky prodávajícího a on poté dostane na jeho účet zbytek kupní ceny. Tento scénář je možný i v případě, že také kupující využívá při koupi hypoteční úvěr. Prodávající musí banku požádat o tyto dokumenty:

- Vyčíslení zůstatku úvěru
Banka vystaví dokument s aktuálním zůstatkem hypotéky k určitému datu. Toto datum je klíčové – musí odpovídat předpokládanému datu převodu peněz. Je třeba zohlednit například:

- kdy se podepíše kupní smlouva
- jak rychle může kupující zaplatit
- lhůty na katastru nemovitostí
- lhůty na převody peněz

Pokud se vyčíslení nestihne využít ve stanoveném termínu, musí se žádat o nové – a to může být zpoplatněno. Většinou se také musí podepsat dodatek ke kupní a úschovní smlouvě. Celý proces se tím zdržuje a prodražuje. 

- Souhlas banky s prodejem
Pokud máte na listu vlastnictví společně se zástavním právem banky zapsaný také tzv. zákaz zcizení, bez souhlasu banky nemůžete nemovitost převést v katastru na nikoho jiného. Kupní smlouva se na katastr podává většinou v době, kdy ještě není původní zástava prodávajícího z katastru vymazaná, a proto potřebujete od banky souhlas s prodejem, který se přiloží k návrhu na vklad kupní smlouvy. 

Pozor: banky obecný souhlas s prodejem uvádí často jako součást výše zmíněného vyčíslení zůstatku úvěru. To ale katastru nestačí, potřebujete od banky vystavit samostatný dokument. K jeho vystavení bude banka vyžadovat návrh kupní smlouvy, aby mohla do dokumentu uvést konkrétního nabyvatele.

Zní to složitě? Takových prodejů jsem už řešila desítky. Vše se dá zvládnout – ale je potřeba vědět, jak na to. Ozvěte se mi. Ráda vám s celým procesem prodeje pomohu.