OLGA JAROŠOVÁ, realitní makléřka

Klienti se často domnívají, že je potřeba při prodeji nemovitosti nejdříve uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Tedy smlouvu, ve které se strany dohodnou, že ve sjednané lhůtě (nejdéle do 1 roku) uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které si ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní dojednali.Taky si myslí, že jsou tak lépe chráněni. Opak ale může být pravdou. Pojďme se tedy podívat, jaké z toho mohou vyplynout nevýhody.

1.
Základní podmínkou pro uzavření kupní smlouvy je zpravidla zaplacení kupní ceny do úschovy. I tak ale kupující nemá vyhráno. Může nastat situace, kdy prodávající kupní smlouvu nechce nebo nemůže podepsat. Ať už důvodů uvedených v dalším odstavci nebo to může být i bez jeho vlastního zavinění např. z vážných zdravotních důvodů. 

2. 
Může nastat situace, kdy některá ze stran začne měnit podmínky, vymlouvat se a jinak "manévrovat", aby obchod zmařila nebo si dodatečně vynutila nějaký prospěch. A bohužel se toto stává, dostanou-li někteří "chytráci" prostor. Druhé straně pak nezbývá než dodatečně přistoupit na nové podmínky, pokud nechce volit zdlouhavou soudní cestu s nejistým výsledkem.

3. 
Strany se musí sejít znovu na podpis kupní smlouvy. Což není vždycky praktické, zvlášt když je účastníků smlouvy více nebo nejsou všichni z jednoho místa.

Zkušenosti z dlouholeté praxe ukazují, že ideální postup pro hladkou realizaci obchodního případu je uzavřít přímo kupní smlouvu a všechny související dokumenty na jedné schůzce (kupní smlouva, návrh na vklad do katastru nemovitostí, smlouva o úschově peněz a případně i zástavní smlouva pro zajištění hypotéky kupujícího).

1.
Předcházíme případným pozdějším nedorozuměním a sporům. Když je vše podepsáno, celý obchod se dále realizuje už podle smlouvou daných pravidel. Jakékoliv pozdější změny podmínek jsou možné pouze po dohodě,  nikoliv po nátlaku smluvních stran.

2.
Výrazně šetříme čas, protože je nutná pouze jedna společná schůzka smluvních stran.K plnění smlouvy není potřeba další vzájemná součinnost smluvních stran, vše již vyřizuji já ve spolupráci s právním zástupcem. Samozřejmě v kupní smlouvě musí být zapracované ustanovení ohledně možnosti jednoduchého odstoupení od smlouvy a sankcí pro případ, že některá ze stran neplní tak, jak je dohodnuto či smlouvu porušuje.

3.
Smlouvu o budoucí smlouvě kupní používáme jen v opodstatněných případech, jako je například situace, kdy je prodávající nesporným dědicem a čeká se na ukončení dědického řízení a zápis jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Někdy vyžadují smlouvy o budoucích smlouvách kupních finanční poradci při vyřizování úvěru. Není to ale nutné,  banky běžně umí schválit úvěr na základě návrhu kupní smlouvy. 

 Pokud budete potřebovat jakoukoliv radu ohledně prodeje či koupě nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit.